• Çebi Hukuk & Danışmanlık

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?


Bir taşınmazın, sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ileri ki bir zaman diliminde devrini amaçlayan iki tarafa da borç yükleyen hukuki bir işlemdir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde asıl olay ileride tapu memuru önünde gayrimenkul satışı yapılacağının vaad edilmesidir.


İki tarafa yüklenen borcun içeriğine bakacak olursak vaad eden belli bir taşınmazı satmayı vaadi alan kimse ise bu taşınmazı satın almayı vaad etmiştir. Yukarıda da değindiğimiz gibi bu haklar karşılıklı olup gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine taraf olan kişiler tarafından birbirlerine karşı öne sürülebilen nispi haklardır.

GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN KONUSU NEDİR?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine konu olacak gayrimenkulün tapuda kayıtlı bir taşınmaz olması gerekmektedir. Tapusuz taşınmazlara ilişkin bir satım vaadi sözleşmesi yapılması geçerli değildir. Yapılan sözleşme geçerli kabul edilmez.

GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDE GEÇERLİLİK ŞARTI VAR MIDIR?


Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şekle bağlı bir sözleşme tipidir. Geçerlilik şartı "resmi şekilde" yapılmasıdır. TMK 706.madde uyarınca "Taşınmaz mülkiyetin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır."Burada evveliyat kuralından olaya bakarsak satım sözleşmesi şekle bağlı ise satış vaadi sözleşmesi de şekle bağlıdır fikri yürütülebilir.


Noterlik kanunu madde 60/3 ve madde 89 da bu konudan bahsedilmiştir.


Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği için bir başka husus satın almayı vaad eden tarafın ödeyeceği bedelin açıkça sözleşmede belirtilmesi ve keza yine ödeme planının peşin ve taksit olmak üzere hangi vade süresi içerisinde ödenecekse bunun gösterilmesidir.

GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ BAŞKASINA AİT BİR TAŞINMAZ ÜZERİNE YAPILABİLİR Mİ?


Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine konu olacak olan taşınmaz satmayı vaat eden kişinin mülkü içerisinde olması zorunluluğu yoktur. Başkasına ait taşınmaz üzerine de gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kurulabilir.

Burada önemli olan satış vaadinin vade süresi geldiğinde sözleşmeye konu olan taşınmazın satımının yapılıp yapılamadığı ile ilgilidir. Eğer ki satım gerçekleşmezse sözleşmeye aykırılık sebebiyle borçlar kanunu hükümleri uygulanır.


GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN ÖZELLİKLERİ NELERDİR?


Gayrimenkul satış vaadi şahsi hak doğuran bir sözleşmedir. Tapuya şerh verildiği takdirde üçüncü kişilere karşı kullanılabilir.


Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi taraflardan birinin ölümü halinde ölenin hakları ve borçları olmak üzere alt soya geçmektedir.


Gayrimenkul satış vaadinden doğan haklar taşınmazın tapuda alıcıya devredilmesiyle son bulacaktır.

GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ ZAMAN AŞIMI VAR MIDIR?


Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri yapıldıkları günden itibaren 10 yıl süreyle hüküm ifade ederler. Yani on yıllık zaman aşımına bağlıdırlar. Ancak, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığı gün veya sonra taşınmaz vaadolunana, vaadeden tarafından teslim edilmişse; veya taşınmaz vaadolunanın zilyed ve tasarrufunda ise, o zaman zamanaşımından sözetmek mümkün olmayacaktır. Dolayısıyla, zamanaşımı işlemez. Vaadolunan istediği zaman satış vaadi sözleşmesinin yerine getirilmesini vaadedenden isteyebilir.

GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ TAPUYA ŞERH EDİLEBİLİR Mİ?


Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh verilebilir, Tapuya şerh edildiği takdirde, vaadolunan lehine üçüncü kişilere karşı belli bir süre için kişilik hakkına ayni hak ve kuvvetini verecektir. Tapuya yapılacak şerh 5 yıl süreyle geçerlidir. Taraflar bu süreyi uzatamazlar.

GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNDE UYGULAMADA YAPILAN HATALAR NELERDİR?


Uygulamada en çok yapılan hatalara baktığımızda taşınmazın el birliği mülkiyetine tabi olduğu zamanlarda henüz paylı mülkiyete geçilmediği için infaz bahsinden bahsedilemeyeceği durumdur. Yani el birliği mülkiyetine sahip taşınmaz üzerine kurulan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri geçerli olurken paylı mülkiyete geçilmediği zaman diliminde tapu iptali ve sicil istenemez.


Uygulamada karşılaşılan sorunlardan başka birisi de gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin gerçekte taşınmaz mülkiyetinin devredilmesi amacı ile değil başka bir alacağın teminatı olmak üzere yapılması halinde sözleşmeye değer verilerek tapu iptali ve tescil kararı verilmesidir. Oysaki böyle bir sözleşme geçersizdir.


Uygulamada sıkça bozma sebebi sayılan nedenlerden biri de ifasızlık durumunda çoğunlukla vaat alacaklısı tarafından bir bedel istemi talebinde bulunulmasıdır.


Davacının bedel istemekte haklı görüldüğü zamanlarda ise yapılan hata taşınmazın dava tarihindeki emsal değerinin tespit edilmesi gerekirken güncel bir değer tespit edilmesi de bir bozma sebebi olarak görülmektedir.


Davalar açısından belirlenen bir zaman aşımı süresi olmamakla birlikte 10 yıllık genel bir süreye tabidir ve bu süre ifa imkanının doğmaya başladığı zamandan itibaren işlemeye başlar. Gayrimenkul satışı vaat edilen kişiye teslim edildiyse herhangi bir zaman aşımı iddiasından söz edilemez.


Satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerhi de bu dava süreçlerinde büyük önem taşımaktadır.Sözleşmenin tapuya şerhinden itibaren 5 yıllık süreyle kayda işlenecek haciz ve ipotek gibi alacaklının hakkını kısıtlayan durumlar alacaklıyı bağlamaz.

GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNDE UYUŞMAZLIK DURUMUNDA YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?


Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Saygılarımızla,

ÇEBİ Hukuk & Danışmanlık

Av. Taha Hüseyin ÇEBİ

© 2020 Tüm hakları Çebi Hukuk & Danışmanlık'a aittir.

ÜYESİ OLDUĞUMUZ KURULUŞLAR

Gayrimenkul Hukuku Uygulamaları Derneği

​ 
BAĞLI KURULUŞLAR

Kira360

Abogados en Estambul